Immobilier : la fin du Berlin à petit prix ?


lundi 06 juin 2016
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ParisBerlin s'est entretenu avec Jean Boudin, l'un des co-fondateurs d'Appartement Berlin, une agence immobilière franco-allemande dédiée aux Français souhaitant s'installer en Allemagne.









© Blok 70


ParisBerlin : De quelles régions viennent la plupart de vos clients français ?Jean Boudin : La plupart viennent de la région parisienne. Pour les autres, c'est très varié. En tout cas, les clients qui achètent un bien à Berlin ont souvent des relations avec l'Allemagne : ils y ont étudié, ils y ont de la famille, de bons amis.
 
Tous ceux qui cherchent un logement à Berlin en ce moment ont pu l'expérimenter : la capitale allemande n'est plus l'eldorado du logement pas cher.  Comment expliquer ce phénomène ?
Il y a une très forte demande qui s'est développée ces 7 dernières années, lorsque Berlin a connu un gros boum. Dans un premier temps, la ville a attiré les touristes. Elle s'est ensuite développée économiquement. Il y a des sociétés internationales qui se sont implantées mais aussi des start-ups qui ont fait venir d'autres personnes. Tout cela a créé une certaine attractivité et a donné une nouvelle image à la ville. De plus, Berlin a ce qu'il faut pour séduire en termes de qualité de vie. C'est souvent ce qui revient quand nos clients expliquent les raisons de leur installation à Berlin : les appartements sont plus grands et il y a plus d'espaces verts. Le tout a développé la demande. L'offre se développe certes aussi, car il y a beaucoup de construction à Berlin, mais reste que la demande dépasse l'offre donc les loyers augmentent un peu. Maintenant, s'il est vrai que les prix ont grimpé cette année, l'année prochaine ils augmenteront moins.
 
Vous l'avez dit, de nouveaux logements sont en construction à Berlin. Les appartements neufs participent-ils à l'augmentation des loyers ?
La construction neuve est toujours un peu plus cher que l'ancien. C'est un peu le standard en Allemagne. Nous avions rencontré sur un salon immobilier un représentant du Sénat berlinois qui expliquait que la ville autorisait la construction au maximum pour justement contrôler l'augmentation du loyer. Ils savent que s'il y a plus d'offre cela permet de contrebalancer la demande et les prix vont se stabiliser et assurer le maintien du marché. Donc la construction a plutôt un impact positif.
  
Reste-t-il des quartiers dans Berlin qui échappent à cette montée des prix ?
Il n'y a pas vraiment de quartier en particulier qui aurait échappé à la montée des loyers. Même en périphérie, les prix ont connu une augmentation. Il y a une demande de personnes qui préfèrent vivre un peu en dehors de la ville pour vivre au calme tout en gardant une bonne connexion vers le centre. Les prix ont forcément moins augmenté que ceux au centre de Berlin. Cependant, il faut remettre ces prix dans un certain contexte et on peut voir que Berlin est une ville en train de rattraper le niveau qu'elle devrait avoir. C'est quand même une capitale européenne, la plus grande ville d'Allemagne et elle va continuer à grandir. On estime que d'ici 2030, environ 100 000 personnes vont débarquer à Berlin.
 
Cette situation continue néanmoins à faire rêver les Parisiens. Quelles sont les principales différences entre les deux capitales ?
La différence est déjà géographique. La région parisienne est très dense et Paris n'est pas une ville très grande en surface. Le fait que tout soit concentré dans Paris complique la gestion et le développement du marché autour.
Ensuite, les appartements berlinois sont plus grands que les appartements parisiens. A Berlin, un 30m2 est encore considéré comme un studio. De plus, on en revient à cette très grande différence de prix. Un 35m2 à Berlin coûte entre 120 000 et 140 000 euros alors qu'à Paris il se négociera plutôt entre 300 000 et 400 000 euros.
Enfin, on pourrait encore ajouter qu'en France, on aime bien être propriétaires. C'est très ancré dans la culture pour placer son argent. À Berlin ce n'est pas très répandu : la tendance commence à se développer doucement, mais la ville reste locataire à 85 %.
 
 
En Allemagne, est-ce qu'il existe des lois qui protègent le prix du logement au m2 ? Est-ce plus efficace qu'en France ?
L'efficacité est la même. À Paris les prix sont gelés. Il y a un indice de référence par quartier. En Allemagne, il y a ce qu'on appelle le "Mietspiegel", un indice de référence qui est une moyenne de prix pour un certain quartier ou une certaine rue. C'est un peu plus souple que le plafonnement des loyers en France. Si une personne se renseigne un peu, elle sait si elle peut trouver moins cher dans la même zone. le "Mietspiegel" suit la logique de l'offre et de la demande tout en évitant que les loyers augmentent trop rapidement.
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